Главная | Споры по договору залога недвижимого имущества

Споры по договору залога недвижимого имущества


Может ли поручитель, исполнивший обязательство обеспеченное кроме поручительства также и залогом недвижимого имущества за должника, требовать привлечения к участию в деле о признании договора ипотеки недействительным? Возможна ли уступка прав по обеспечиваемому обязательству без уступки прав по договору ипотеки? Как следует оценить уступку прав по договору ипотеки, который не был зарегистрирован в установленном порядке?

Удивительно, но факт! Последним покупателем стал О.

В какой форме должен быть заключен договор уступки прав по обязательству, обеспеченному ипотекой? Применяются ли нормы Закона об ипотеке об уступке прав по договору ипотеки в случае процессуального правопреемства на стадии исполнительного производства, возбужденного по иску об обращении взыскания на заложенное имущество? В каком порядке осуществляется государственная регистрация изменения залогодержателя в договоре ипотеки, произошедшая вследствие обращения взыскания на требование, обеспеченное ипотекой?

Удивительно, но факт! Подлежит ли нотариальному удостоверению государственной регистрации внесение изменений и дополнений в договор, обеспеченный ипотекой?

В каком порядке осуществляется уступка прав по ипотеке, возникшей в силу закона? Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке Какие обстоятельства могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога? Возможно ли предъявление требования об обращении взыскания на заложенное имущество отдельно от требования об исполнении обязательств по обеспеченному обязательству? Ипотека установлена на недвижимое имущество, предоставленное третьим лицом.

Обязан ли залогодержатель, желающий обратить взыскание на предмет залога, обратиться сначала к должнику по обязательству с иском об исполнении обязательства? Каковы требования к судебному решению, которым обращается взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки?

Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную цену заложенного имущества?

Вправе ли суд обратить взыскание только на один из нескольких заложенных по договору ипотеки предметов залога? Должен ли суд, обращающий взыскание на здание, заложенное по договору ипотеки, обратить взыскание на право аренды земельного участка, на котором Каков порядок оплаты государственной пошлиной требования об обращении взыскания на предмет ипотеки? Вправе ли третейские суды рассматривать иски об обращении взыскания на заложенное имущество?

Должен ли арендатор имущества, находящегося в залоге по договору ипотеки, быть привлечен к участию в деле об обращении взыскания на заложенное имущество? Вправе ли залогодатель и залогодержатель заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество?

Составляет ли заключение залогодержателем - юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью, соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество, выход за пределы специальной правоспособности? Вправе ли кредитор по обязательству, обеспеченному залогом, получить удовлетворение своих требований не в рамках процедуры обращения взыскания на предмет залога, а в ходе исполнительного производства по исполнительному листу об исполнении обязательства, обеспеченного залогом?

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением. Основные положения об ипотечном кредитовании В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в т.

Удивительно, но факт! Судам следует учитывать, что действующее законодательство не устанавливает обязанности залогодержателя по проверке фактического местонахождения залогодателя и его розыску.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве третье лицо. При этом имущество в ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании. В обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные виды споров в трех категориях, а именно споры по: В каждой выше указанной категории рассмотрены только основные наиболее распространенные группы споров по результатам анализа судебной практики за - первое полугодие года.

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты.

Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки например, путем заключения дополнительных соглашений с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Судебная практика

Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда и оставляя в силе решение Первомайского районного суда г. Так же суд кассационной инстанции пришел к выводу, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами президиума Краснодарского краевого суда согласиться нельзя.

Если в договоре ипотеки не отмечен способ реализации заложенного имущества, либо указывается несколько способов такой реализации, то этот документ нельзя считать заключенным. Если в договоре залога движимого имущества отсутствует условие о способе реализации, то реализация заложенного имущества будет осуществляться посредством продажи на открытых торгах предмета залога.

Что касается ценных бумаг, которые обращаются на организованном рынке, то они будут проданы на торгах, инициированных организатором торговли на рынке ценных бумаг.

Какие нормы регулируют залог недвижимости

Б Пропуск установленного в соглашении срока на реализацию предмета залога не влечет лишения права на реализацию заложенного имущества В пункте 30 указанного Постановления о залоге отмечается, что реализация предмета залога по прошествии срока, отведенного на его реализацию, не означает то, что последующее обращение взыскания на заложенное имущество невозможно. Залогодатель при этом имеет право потребовать возмещение убытков, вызванных задержкой, со стороны залогодержателя. Также Пленум ВАС РФ указал, что убытками можно считать разницу между вырученной суммой от продажи заложенного имущества и ценой предмета залога, если его продажа осуществлялась в надлежащий срок.

В Залогодатель вправе оставить предмет залога за собой, только если он владеет этим имуществом В пункте 33 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ отметил, что залогодержатель может оставить за собой заложенное имущество в том случае, если на момент обращения взыскания он им владеет. Если же предмет залога пребывает в собственности залогодателя либо третьего лица, то право собственности на него может появиться только с момента приобретения владения.

Также пункт 36 Постановления о залоге содержит информацию о том, что заложенное имущественное право может перейти к залогодержателю в тот момент, когда залогодатель получает заявление о переводе такого права на свое имя.

При этом залогодержателю необходимо уведомить должника по обязательству, имущественное право по которому выступает в качестве предмета залога.

Если должник не будет уведомлен, новый кредитор принимает на себя все риски, которые касаются исполнения обязательств первоначального кредитора. Процессуальные вопросы А Допускается отдельное предъявление в суд требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства Постановление о залоге также содержит информацию о том, что наличие соглашения о внесудебном порядке взыскания не является исключением того, что залогодержатель может обратиться в суд, изъявив требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

Но все судебные расходы в этом случае будут возложены на истца, который стал инициатором судебного разбирательства, если он не представит доказательства безрезультативности обращения взыскания во внесудебном порядке согласно пункту 8 Постановления о залоге. Обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном для его реализации, на который обращено взыскание.

Удивительно, но факт! Недействительность залогового обязательства не влечет недействительность обеспечиваемого основного обязательства.

Передачи ему заложенной вещи для ее последующей продажи в рамках условий соглашения, заключенного с залогодателем. Кроме того, в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ о залоге допускается возможность предъявления требования об обращении взыскания на предмет залога и исполнении обязательства, которое посредством залога может быть обеспечено.

Порядок получения удовлетворения из стоимости заложенного имущества предусматривает как бы два этапа: Реализация заложенного имущества путем продажи с публичных торгов или на аукционе статья ГК РФ, статья 56 Закона об ипотеке должна производиться независимо от порядка обращения взыскания.

Изучение рассмотренных дел показало, что суды не всегда правильно понимают изложенные принципы. В практике арбитражных судов округа встречались случаи, когда в договоре залога содержалось условие о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество и суд разрешал спор, не давая ему соответствующую оценку.

Судебная практика по ипотеке

Отменяя принятый судебный акт, кассационная инстанция указала, что действующим законодательством не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество должника путем передачи его кредитору. По нескольким делам окружным судом был сделан вывод о том, что обращение взыскания на заложенное имущество является правом, а не обязанностью залогодержателя. Кассационная инстанция обосновывала свои выводы тем, что в соответствии со статьей ГК РФ получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником обязательства является правом кредитора, но не его обязанностью.

Непринятие банком мер по обращению взыскания на заложенное имущество не лишает его права на взыскание долга в судебном порядке. Данные бездействия кредитора могут иметь существенное значение при рассмотрении требований о применении к должнику мер ответственности за неисполнение договорных обязательств, но не при взыскании основного долга. Данные обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения спора, судом не установлены. Кроме того, судебная коллегия не согласилась с выводом суда о том, что уступка требования по закладной подлежит государственной регистрации.

Исходя из указанных норм закона, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства, при этом возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу.

Удивительно, но факт! Помимо этого, в пункте 14 данного Постановления Пленум ВАС РФ отметил, что уступка основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой, может привести к переходу к новому кредитору всех существующих прав по ипотеке.

Обязательства по закладной подлежат исполнению и в том случае, если должник не был о нем уведомлен, но тогда исполнение требования первоначальному кредитору признается правомерным. Законом установлен закрытый перечень оснований для отказа обязанным по закладной лицом должником или залогодателем предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной. Обязанное по закладной лицо не в праве приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной п.

Удивительно, но факт! Согласно второму правилу, изложенному в п.

Принимая во внимание, что при разрешении дела были допущены нарушения нормы процессуального права, не определены имеющие правовое значение обстоятельства по делу, касающиеся перехода прав по закладной и порядка обращения взыскания по ней, не применены нормы материального права, регулирующие данные правоотношения, решение суда отменено и направлено на новое рассмотрение.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что правило, установленное п.

Бесплатная консультация с адвокатом!

Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой ст. В остальных случаях, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст.

В случае обращения взыскания на предприятие, здание или сооружение, принадлежащее залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, лицо, которое приобретает это имущество в собственность, получает тот же объем прав на данный земельный участок, что и прежний собственник имущества.

В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату кредита решением Камызякского районного суда от В обеспечение исполнения обязательства по вышеприведенному кредитному договору между Банком и У-ым А.

Астраханская область Камызякский район г.

Рекомендуем к прочтению! ротация товара по срокам годности это

Камызяк, а также земельный участок, площадью кв. ХХХХХ, категория земель земли населенных пунктов, на котором находится объект недвижимости. Молодежная, помещение 2; право аренды земельного участка площадью 86,84 кв. Молодежная, кадастровый номер земельного участка: ХХХХХ, категория земель- земли поселений.

Статья 9 Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости " предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки определяется при ипотеке земельного участка с соблюдением требований статьи 67 настоящего Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Исходя из требований ст. Таким образом, правила, установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "Об ипотеке залоге недвижимости " далее - Закон об ипотеке применительно к ипотеке зданий, строений и земельных участков установили два правила.

Адвокат получил ваш вопрос, и готов на него ответить!

Первое из этих правил, сформулированное в п. Согласно второму правилу, изложенному в п. Особенность в том, что ипотека не завершенного строительством объекта допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка. Более того, действующее законодательство допускает ипотеку строящихся жилых домов. Поскольку ответчиком завершено строительство кафе, расположенного по адресу: Молодежная, выступающего по договору ипотеки в качестве объекта незавершенного строительства, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного по договорам ипотеки имущества.

I. Основные положения об ипотечном кредитовании

Суд посчитал, что стороны согласовали все существенные условия, соглашение по форме и содержанию соответствует закону постановление Арбитражного суда Поволжского округа от В другом деле суд также признал договор действительной сделкой. Документ, который сторона представила на государственную регистрацию, содержал необходимые данные.

Они позволяли идентифицировать объект: Сведения о регистрации права контрагенты указали в договоре при помощи наименования из ЕГРП, дат и номера записи государственной регистрации постановление Арбитражного суда Московского округа от



Читайте также:

  • Информация о таможенном оформлении грузов
  • Стоимость суда по оспариванию завещания
  • Заявление о привлечении к уголовной ответственности неустановленных лиц