Главная | Диссертации по договору купли-продажи земельных участков

Диссертации по договору купли-продажи земельных участков


Научная новизна находит непосредственное выражение в следующих основных диссертации по договору купли-продажи земельных участков, выносимых диссертации по договору купли-продажи земельных участков защиту: Обосновывается позиция, согласно которой часть земельного участка не является объектом гражданских прав и не может быть предметом договора купли-продажи.

В случае раздела земельного участка например, при прекращении отношений общей собственности, при наследовании, при продаже расположенного на участке здания, сооружения и т. В результате данный участок становится самостоятельным объектом гражданского оборота, с которым возможно совершение различных сделок.

Гражданско-правовые отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Диссертации по договору купли-продажи земельных участков таких отношений выступает индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.

Имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками отвечают критериям гражданско-правового отношения регулируются методом юридического равенства сторон, объектом является недвижимая вещь и т. Договор купли продажи земельного участка Тем самым данные правоотношения будут отграничены от отношений, составляющих предмет земельного права, которые являются публичными по методу регулирования и преследуют основную цель — сохранение земли как основы жизни и деятельности людей путем определения участков, изъятых из оборота и ограниченных в нем, установления правового режима использования земель и т.

Аргументируется вывод о том, что действующим законодательством введена презумпция ограниченной оборотоспособности земельных участков, то есть они относятся к объектам гражданских прав, ограниченным в обороте, если иное не установлено законом. Свободное обращение земельного участка, а также его изъятие из гражданского оборота служат исключениями из общего правила.

На основе анализа ст. Такой особый порядок может быть обусловлен категорией земельного участка, его формой диссертации по договору купли-продажи земельных участков, а также целями приобретения. Предлагается упразднить государственную регистрацию сделок с недвижимостью и сделать обязательным их нотариальное удостоверение под угрозой недействительности.

В целях наиболее полной защиты прав интересов участников сделки прежде всего, покупателей недвижимости представляется целесообразным создать единый государственный диссертации по договору купли-продажи земельных участков нотариально удостоверенных договоров, сведения которого должны носить общедоступный характер. На сегодняшний день правовой институт торгов широко используется для заключения договоров.

Таким образом, чтобы приобрести права на имущество, в том числе на земельные участки, необходимо принять участие в торгах и стать победителем. Диссертантом отмечается, что при продаже земельного участка на торгах между Гражданским кодексом РФ и Правилами организации и проведения торгов может иметь место несоответствие, так как Правила рассматривают протокол о результатах торгов как предварительный договор, то есть протокол торгов не имеет силы договора купли-продажи.

В связи с этим представляется необходимым привести нормы Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков о юридическом значении про- токола по результатам торгов при продаже земельного участка в соответствие с Гражданским кодексом РФ: Проведя анализ правоприменительной практики, диссертант приходит к выводу, что в основном земельные участки из государственных и муниципальных земель предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду только посредством проведения публичных торгов, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрена возможность предоставления земельного участка без проведения публичных торгов.

Для того чтобы проведение торгов купли-продажи земельных участков стало оптимальным, необходимо унифицировать специальное законодательство в соответствии с гражданским, что обеспечит эффективную реализацию законодательных предписаний об обязательном проведении торгов с соблюдением установленных правил в сфере правоприменительной деятельности.

Объектом купли-продажи земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть постольку, поскольку он не изъят и не ограничен в обороте, то есть обладает полной оборотоспособностью. Поскольку любая сделка в той или иной части регулируется Гражданским кодексом РФ, эти особенности конкретизируют куплю-продажу недвижимости в соответствии с данным Кодексом.

Установлено преимущественное право покупки участка субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием, на территории которого такой участок находится, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований ст. Такие аспекты правового регулирования купли-продажи земельных участков, как понятие договора купли-продажи земельного участка, предмет договора, стороны договора, срок договора, цена, требования к форме и государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, содержание договора, права и обязанности сторон, раскрываются в ряде статей Гражданского кодекса РФ: Граждане также могут получить в общую собственность участок, переоформив право постоянного бессрочного пользования им, принадлежавшее раннее сельскохозяйственной организации, членами которой они являлись.

Диссертант обосновывает вывод, что процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства, регулируемая действующим законодательством, является в настоящее время одной из самых сложных и запутанных. Изменение законодательства в данной области следует вести в различных направлениях.

В соответствии с Федеральным законом от 7 июля г. Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок. Федеральный закон от 15 апреля г.

Оборот земельных участков, предоставленных гражданам и или приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство, дано право переоформлять имеющиеся земельные участки в собственность или в аренду. В заключении подводятся итоги проведенного исследования и формулируются основные выводы. Свободное обращение земельного участка, а также его изъятие из гражданского оборота служат исключениями из общего правила.

На основе анализа ст. Такой особый порядок может быть обусловлен категорией земельного участка, его формой собственности, а также целями приобретения. Предлагается упразднить государственную регистрацию сделок с недвижимостью и сделать обязательным их нотариальное удостоверение под угрозой недействительности.

В целях наиболее полной защиты прав и интересов участников сделки прежде всего, покупателей недвижимости представляется целесообразным создать единый государственный реестр нотариально удостоверенных договоров, сведения которого должны носить общедоступный характер.

Проведенное исследование правовых норм, регулирующих порядок предоставления государственными и муниципальными органами земельных регулировании предоставления земельных участков юридическим лицам для иных целей, кроме строительства. Как вариант решения данной проблемы предлагается осуществлять передачу земельных участков по результатам проведения торгов, причем законодательно должны быть закреплены случаи, когда их проведение не является необходимым условием например, возможность передачи земельного участка в собственность без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Приватизация земельных участков — это юридическая процедура, включающая в себя действия по прекращению права собственности на земельный участок у одного субъекта — государства — и возникновению права собственности на земельный участок у другого субъекта — физического или юридического лица, завершающаяся заключением договора купли-продажи или производимая на безвозмездной основе в соответствии с нормами гражданского права. Выявлена тесная взаимосвязь гражданско-правового института купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельно-правового института оформления и переоформления прав на землю, который является одним из оснований наряду с куплей-продажей возникновения права частной собственности на земельные участки, расширяет возможности граждан и юридических лиц по приобретению земельных участков в частную собственность, а также способствует более активному вовлечению земельных участков в гражданский оборот.

Кроме того, возможность оформления и переоформления права частной собственности на землю служит непременным условием последующего заключения с собственником данного земельного участка договора купли-продажи. Предложения по оптимизации законодательства: Внести изменения в ст. Запрет на включение в договор купли-продажи этих и многих других, не указанных в данной статье условий предусмотрен Гражданским кодексом РФ.

Поэтому при рассмотрении проблем, связанных с правовым регулированием договоров купли-продажи земельных участков Гражданским и Земельным кодексами РФ, выявлены имеющиеся противоречия и предложены пути их решения.

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков.

В целях наиболее полной реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости ввести в действующее законодательство норму о преимущественном праве собственника здания, сооружения или иного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу, на приобретение земельного участка в случае его продажи собственником.

Собственник, имеющий намерение продать земельный участок, обязан в письменной форме уведомить об этом собственника здания или сооружения с указанием цены земельного участка и иных условий его продажи. Если собственник здания или сооружения откажется от покупки земельного участка или не заявит о его приобретении в течение месяца, то собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению.

Удивительно, но факт! Например, при заключении договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали все существенные условия, а возможно и частично исполнили сделку, однако право собственности не зарегистрировано.

В целях совершенствования процедуры торгов по продаже земельных участков необходимо изменить подход к оформлению итогов торгов. В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных.

Лучшие исполнители сайта

Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли-продажи недвижимости.

В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: Земля находилась в исключительной государственной собственности.

Закон может отнести к недвижимости и иное имущество ст. Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования.

К примеру, в соответствии со ст. Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным синаллагматическим. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Как уже отмечалось, к недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. Об этом свидетельствует, вчастности, норма, содержащаяся в п. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта г.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря г. Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября г. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации п. Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без здания, строении и сооружении в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу.

Из правила есть два исключения.

Удивительно, но факт! Например, нужно составить запрос:

Возможно, отчуждение части здания или строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка. Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность. Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок.

В этом случае размер указанной доли в права собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке. Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации ст. Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля г.

N ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В чем состоит юридическое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю? Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации.

Это условие применяется и в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности-этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.

Следует особо подчеркнуть, что ст. Это объясняется тем, что в настоящее время существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. В то же время, если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля г.

Удивительно, но факт! Федеральный закон от 15 апреля г.

N с изм. Приказом Роскомзема от 2 июня г. Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны: Образец типового договора купли-продажи земельного участка представлен в приложении 1.

Так же нормативно-правовую базу регулирования купли-продажи земельных участков составляют специализированные законодательные акты. Например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от Итак, нами были рассмотрены основные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, складывающиеся в сфере купли-продажи земельных участков.

Необходимо отметить, что данные отношения регулируются как федеральным законодательством, так и на региональном уровне. Далее, мы считаем необходимым, выявить сущность земельного участка как объекта купли-продажи. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного, и прежде всего земельного, законодательства.

Для юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей, большое значение имеет и гражданско-правовой аспект проблемы. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле ст.

Удивительно, но факт! Для того чтобы проведение торгов купли-продажи земельных участков стало оптимальным, необходимо унифицировать специальное законодательство в соответствии с гражданским, что обеспечит эффективную реализацию законодательных предписаний об обязательном проведении торгов с соблюдением установленных правил в сфере правоприменительной деятельности.

Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю.

В этом качестве он является объектом не только земельных связанных с использованием и охраной земель , но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных ст.

Удивительно, но факт! При выполнении работы использовались общенаучные методы исследования, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития для оценки тенденций формирования законодательства о купле-продаже земли , общелогические методы, в том числе анализ, абстрагирование, метод индукции в частности, для оценки специфики порядка заключения договоров купли-продажи и др.

Объектом земельных и в определенных случаях гражданско-правовых отношений может быть также часть земельного участка подп. В случаях если в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка.

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке".

Это касается и способности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю. Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности территориальное землеустройство.

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст.

Рекомендуем к прочтению! как вернуть права на реестр

Для того чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав в том числе арендных , он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст.

Это касается любых земельных участков, в том числе лесных участков. Как и иные вещи в гражданско-правовом смысле, земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Так, неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более частей, каждая из которых после раздела будет соответствовать правилам абз. Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков, согласно ч.

Если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько таких участков или объединение земельных участков в один участок либо изменение общей границы земельных участков, то подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры вновь образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры таких участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

На практике целесообразно учитывать, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому вновь образованному участку. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке. Задачи законодателя и правоприменительных органов значительно усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков.

Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и т.

Существенно также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

Удивительно, но факт! Кодифицированные акты гражданского и земельного законодательства принимались в разное время.

Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящего исследования. Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования — правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика и конкретные договоры о купле-продаже земельных участков.

Цель и задачи исследования. Цель исследования - раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Для достижения цели в работе определены следующие задачи: Вопросам гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при купле-продаже земли, посвящено не так уж много исследований. В основном соответствующие работы проводились в России до г.

В дальнейшем эти проблемы принимались к изучению лишь в последние лет, что вполне объяснимо формированием в это же время и самого позитивного законодательства. В числе таких исследований надо назвать диссертации H.

Однако данные исследования или ориентированы на изучение проблемы в рамках науки земельного права, либо затрагивают отдельные частные вопросы купли-продажи земельных участков, либо акцент смещен на вопросы правового режима недвижимости Е. Непосредственно вопросам купли-продажи земельных участков в последнее время посвящены лишь отдельные журнальные публикации Г. Фактически в настоящее время не проведено полноценных цивилистических научно-квалификационных исследований института договора купли-продажи земельных участков, а отдельные статьи по близкой проблематике не могут компенсировать их отсутствие.

Поэтому есть основания считать, что тема настоящего диссертационного исследования не раскрыта с должной полнотой в науке гражданского права. При выполнении работы использовались общенаучные методы исследования, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития для оценки тенденций формирования законодательства о купле-продаже земли , общелогические методы, в том числе анализ, абстрагирование, метод индукции в частности, для оценки специфики порядка заключения договоров купли-продажи и др.

Удивительно, но факт! Принятие подобной нормы будет иметь своей целью реализацию названных требований законодательства, вести к созданию упорядоченного землепользования.

В числе частноправовых методов применялись формально-правовой и структурно-нормативный методы например, для установления содержания норм и соотношения их друг с другом , метод правового целеполагания и прогнозирования при установлении соответствия нормы ее назначению и возможности реализации и др. Теоретическая и информационная база исследования.

Договор купли-продажи земельных участков

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составили Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, иные нормативные акты гражданского и земельного законодательства, практические материалы и материалы научных конференций, статистические данные, научно-теоретические исследования отечественных цивилистов: Энгельмана и иных авторов, а также правоведов, специализирующихся в сфере земельного законодательства — Ф. Научная новизна диссертации предопределена прежде всего тем, что впервые за последние десятилетия в российском правоведении проведено научно-монографическое цивилистическое исследование купли-продажи земельных участков.

В числе положений, выносимых на защиту, основными являются следующие: Поскольку далеко не всегда эта характеристика достаточна для отражения особенностей правового режима земельного участка, в диссертации указаны и аргументированы его дополнительные правовые черты, включая уникальность, неразрывность связи с землей как планетарным явлением, специальные идентифицирующие признаки местонахождение, границы, кадастровый номер , размер территории, целевое назначение, возможность распространения на принадлежности земельного участка и отдельные объекты общего правового режима.

Воздушное пространство над участком и его недра не являются частью или принадлежностью участка, на них лишь распространяется ограниченный режим пользования собственника иного титульного владельца. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости. В то же время необходимо заметить, что ЗК РФ не предусматривает каких-либо специальных случаев, запрещающих иностранцам приобретать земельные участки на праве аренды.

Купля-продажа земельного участка автореферат Цели и основные задачи исследования. Аренда земельных участков диссертация Исходным принципом исследования четвертой главы является вопрос об оформлении сделки купли-продажи права аренды земельного участка. В зависимости от вида оформления сделки: В некоторых случаях возможно оформление соглашения о намерениях с возложением обязательств на стороны:



Читайте также:

  • Открыть такси и меньше платить налоги